發布時間：2023-04-13 13:18:42
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目前深圳帶押（yā）過戶（hù）的係統還僅僅是試運（yùn）行階段，還（hái）沒有一筆成功完成的業務，細則尚未落地。如果選擇帶押過戶，可能（néng）時間和流程上還是會有一些風險，而且現在也很少有購房者前來谘詢（xún）相關帶押過戶業務。
帶押過戶的出現，給傳統的二手房交易帶來新模式，也給交易雙方帶（dài）來了實實在在的好處（chù）。不過，記者在深圳市場實探發現，許多二手房（fáng）業主和購房者對此仍不熟悉，也希（xī）望相關實施細則能盡快出台，而且各地帶押過戶的推廣進度也不一。
深（shēn）圳：係統（tǒng）還僅僅是試運行階段
“我剛（gāng）剛把房（fáng）子（zǐ）出售，但代理的中介經（jīng）理（lǐ）可能對帶押過（guò）戶業務也（yě）不熟（shú），告訴我們現在銀行還不能辦理相關業務。”黃浩(化名)在深（shēn）圳龍（lóng）崗大芬有（yǒu）一套二手房，由於在傳統過戶方式之下，如果（guǒ）房子原先有貸款、抵押（yā），賣家要結（jié）清之前的貸款才能完成（chéng）過戶，所以他想起了帶押過戶這種（zhǒng）模式，“沒辦法，我還是自己湊齊了贖樓款，買家那邊也著（zhe）急過（guò）戶（hù）。”
什麽是帶押過戶？其實，帶押過戶通常（cháng）是指“抵（dǐ）押（yā）期間，抵押人可以轉讓抵押財（cái）產，在申請辦理已（yǐ）抵押不動產轉移登記時，無需提前歸還舊貸款、注銷抵押登記，即可完成過戶、再次抵押和發放新貸款等手續，實現不動（dòng）產登記和抵押貸款的有效（xiào）銜接（jiē）”。早在1月，深圳六部門聯合印發的《深圳市推廣二手房“帶押過戶”模式的工作方案（àn）》明確，在二手房交易中，可采取用買方的購房資金償還賣方的銀行貸款的帶押過戶模（mó）式（shì），以提高二手房交易效率和便（biàn）利度（dù），降（jiàng）低二手房交易（yì）成本。
那麽，究竟是（shì）否與黃浩（hào）所遇到的中介說（shuō）法那樣，現在深圳還不能辦理帶押過戶（hù）？記者致電了深圳（zhèn）不動產登（dēng）記中心，工作人員表（biǎo）示，目前登記中心可以受理帶押過戶業務，但需要買賣雙方（fāng）和銀（yín）行經辦人三方到場，同時（shí）也需要銀行準備包括（kuò）同意函、授權書等眾（zhòng）多材料。
隨後，記者也向包括招商銀行、建設（shè）銀行在（zài）內的（de）多家銀行個貸經理進行谘詢，得到的回複是銀行目前可以進（jìn）行帶（dài）押過戶（hù）的業（yè）務，但僅僅隻有“同行貸（dài）款（kuǎn）”購房模式，即賣家原來的房貸和買家申請的（de）房（fáng）貸要在同一家銀行，且賣家的房（fáng）貸隻能是純商貸。“需要提醒的是，目前這個帶押過戶的係統還僅僅是試運行階段，還沒有一筆成功完成的業務，細則尚未（wèi）落地。如果選擇帶（dài）押過戶，可能時間和（hé）流程上還是會有一些風險，而且現在也很少有購（gòu）房者前來谘（zī）詢相（xiàng）關帶押過戶業務。”有銀行個貸經理表示。
衝擊贖樓貸
記（jì）者在走（zǒu）訪過（guò）程（chéng）中，多位房產中介經理和銀行個貸（dài）經理都表示，從目前情況來看，如果著急交易過戶，還是走原來的贖樓方（fāng）式過戶比較快（kuài）捷。
有房產中介經理告訴記者，如果賣家的貸款未還清且手中無足夠流動資金立（lì）刻償付貸款，一般（bān）有兩種處理方式（shì）：由中介方提供擔保，以（yǐ）買家首付款解除賣方質押，再進行過戶流程，雙（shuāng）方需簽訂擔保合同（tóng），中介（jiè）方麵收取一定的手續費。而另一種（zhǒng）方式則是賣家向金融機構（gòu）尋（xún）求“過橋資金”，借貸（dài）償還貸款後再賣房交易。記者（zhě）發現，目（mù）前市麵上的擔保機構聯合中介人士可以為這樣（yàng）的服（fú）務牽線，利率一般（bān）為日息萬分之八（bā）左（zuǒ）右，也變相加重了二手房交易成本。
多（duō）位業（yè）內人士表示，帶押過戶（hù）的細則如能盡快落地實施，或將大幅縮（suō）小贖樓貸業務的市場規模。總之，二手房帶押過戶使得買方無需承擔提前墊資風險，賣方無須（xū）承擔過橋費逾期風險，對於銀行而言隨著二手房交易量提升其貸（dài）款量也將（jiāng）提高，或許是一項（xiàng）“多贏”的決定。
如何規避風險
據不完全統計（jì），目前共（gòng）有15個省份100多個地市開展了帶押過戶。中指研究院市場研究總監陳文靜向記者介紹，目前多地在實踐探索中主要形成了三種模式。第（dì）一種是新舊抵（dǐ）押權組（zǔ）合模式，通過借新貸、還舊貸無縫（féng）銜接（jiē），實現帶押過戶（hù）。買賣（mài）雙方及涉及的貸款方約定發放新貸款、償還（hái）舊貸款（kuǎn）的時點和方式等內容，不動產登記機構合並辦理轉移登記、新抵押（yā）權首次登記（jì）與舊抵押權注銷（xiāo）登記。第二種是新舊抵押權分段（duàn）模式，通過借新貸、過戶後還舊貸，實現帶押（yā）過戶。買賣雙方及涉及的貸款方約定發放新貸款（kuǎn）、償還舊貸款（kuǎn）的時點和方式等（děng）內容（róng），不動產登記機構（gòu）合並辦理轉移登記、新抵押權首次登記等，賣（mài）方貸（dài）款結清後（hòu）及時辦理舊抵押（yā）權注銷登記。第三種是抵押權變更模式，通過抵押權變更（gèng），實現帶押過戶。買賣雙方及涉及的貸款（kuǎn）方約定抵押（yā）權變更（gèng）等內（nèi）容，不動產登記機構合並辦理轉移登記（jì）、抵押權轉移（yí）登記以及變更登記。
其實，帶押過戶需要四方主體（tǐ），即（jí）賣方、買方、不動產登記部門和銀行之間的密切配合與無縫銜接。所以，買賣雙方最關心的就是風險問題。
對此，北京金訴律師事（shì）務所主任律師王玉臣認為，帶押過戶在（zài）推進過程中要特別注意防範風險。一是需要銀行的同意和密切配合，如果舊抵押和新抵押不（bú）是（shì）同一個銀行，就會比較麻煩，新按揭貸款如何保證舊抵押對應的債權不落空，能夠及時（shí）償還或提存，這些都需要銀行做好細（xì）節控（kòng）製。
二是需要不動（dòng）產登記中心設定專門的一體化辦事窗口，規範具體（tǐ）的交易流程和（hé）細節，做好流程精細化控製。銀行、不動產登記中心（xīn）、公證（zhèng）提存機構、公積金中心（xīn）等相關通道，任何一個鏈條都需要緊密（mì）相連、無縫銜接。如果想帶押過戶，購房人務必要注意流程控製，把涉及到的所有流程都做（zuò）到精細化，跟銀行或抵押權人務必溝通落實到位，避免（miǎn）出現一些不必要的時（shí）間差。另外，作為購房人，建議對（duì）賣方做一（yī）些基本調查和了解，比如可以通過中國執行信息公開網查看賣方是否有執行記錄，或（huò）者是否處於失信狀態，盡量避（bì）免交易過程中房屋被（bèi）查封導致的不必要麻煩。作為賣方，也需要提前核（hé）實購房人的個人征信情況，了（le）解清楚購房人的貸款（kuǎn）能力，避免後續貸款出（chū）現問題時不能及時回（huí）款解押。(證券（quàn）時報)
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